يحدث أحياناً في حالات نزع المكلية للمنفعة العامة أن تقوم الجهة صاحبة المشروع بنزع جزء فقط من العقار؛ وهو الأمر الذي يترتب عليه تضرر الجزء المتبقي سواء كان ذلك الضرر بعدم قابليته للانتفاع أو نقصان قيمته بعد النزع, وفي هذا المقال نعالج هذا الأمر في ضوء نظام نعز الملكية على النحو التالي:

أولاً : في حال كان الجزء المتبقي من الأرض بعد الاقتطاع قابلا للانتفاع ولكن يحتاج إلى إصلاح أو ترميم أو أن تكن قيمته نقصت ففي هاتين الحالتين  تضاف قيمة الإصلاح والترميم للتعويض أو يراعى قيمة النقصان الحاصل في الجزء المتبقي , وذلك كما نصت المادة ( 11 ) من نظام نزع الملكية : إذا اقتصر نزع الملكية على جزء من العقار فيتبع ما يأتي :

1 – تقدر قيمة مساحة الأرض المقرر نزع ملكيتها والبناء والغراس المقام على هذه المساحة إذا كان الجزء الباقي من الأرض أو البناء أو الغراس قابلاً للانتفاع به وفق التعليمات الفنية المطبقة في المنطقة ، وتضاف إلى هذه القيمة تكاليف إصلاح وترميم الجزء المتبقي من البناء .

2 – تقدر قيمة مساحة الأرض المقرر نزع ملكيتها فقط وقيمة كامل البناء أو الغراس إذا كان الجزء الباقي من البناء أو الغراس بعد اقتطاع ما يحتاجه المشروع غير قابل للانتفاع به وكان الجزء الباقي من الأرض بعد الاقتطاع قابلاً للانتفاع به وفق التعليمات الفنية المطبقة في المنطقة ، على أن تتولى الجهة صاحبة المشروع هدم الجزء الباقي من البناء .

3 – تقدر قيمة كامل العقار أرضاً وبناءً وغراساً إذا كان الجزء الباقي من أرض العقار بعد اقتطاع ما يحتاجه المشروع غير صالح للانتفاع به وفق التعليمات الفنية المطبقة قي المنطقة ، أو كانت تكاليف إصلاح الجزء الباقي من العقار تساوي أو تفوق قيمة هذا الجزء. ويعود تقدير قابلية الجزء الباقي من العقار للانتفاع به أو وجود الضرر إلى لجنة من الأمانة أو البلدية المختصة مع إشراك مندوب أو أكثر من وزارة الزراعة والمياه إذا كانت الأرض زراعية ، وذلك لتحديد مدى الانتفاع من الغراس المتبقي من عدمه أو وجود الضرر فيه.

وما نصت عليه المادة ( 12 ) من ذات النظام : إذا اقتصر نزع الملكية على جزء من العقار ونقصت قيمة الجزء أو الأجزاء الباقية منه بسبب تنفيذ المشروع ، وجب مراعاة النقصان عند تقدير التعويض المستحق .

ثانياً : كفل النظام  الحق في التعويض عن مدة المنع من الانتفاع بالعقار قبل تسليم التعويض وذلك بتحديد أجرة المثل للعقار عن الفترة ما بين بداية المنع حتى تسليم التعويض , وذلك كما نصت المادة ( 17 /3 ) من النظام : 3- في كل الحالات إذا أخرجت الجهة صاحبة المشروع مالك العقار من عقاره أو منعته من الانتفاع به قبل تسلم التعويض سواء كان بصورة استثنائية أو غيرها فيعطى أجرة المثل عن المدة التي بين الإخلاء وتسلم التعويض ما لم يكن سبب تأخير صرف التعويض بسببه , وتقدر أجرة المثل اللجنة المنصوص عليها في المادة السابعة من هذا النظام

ثالثاً : أوجب النظام على الجهة صاحبة المشروع صرف التعويض عن العقار المنزوع للمنفعة العامة خلال سنتين من تاريخ صدور قرار الموافقة بالبدء في إجراءات نزع الملكية ورتّب على مخالفة ذلك حق صاح العقار المنزوع للمنفعة العامة في طلب إعادة التقدير وذلك كما جاء في المادة ( 18 ) من النظام :

يجب أن يتم صرف التعويض عن العقار المنزوعة ملكيته للمنفعة العامة خلال سنتين من تاريخ صدور قرار الموافقة بالبدء في إجراءات نزع الملكية , فإذا تعذر ذلك جاز لمن نزعت الملكية منه طلب إعادة التقدير , إلا إذا كان تأخير صرف التعويض بسبب يعود إليه .

هذا وحرصاً من النظام على مصلحة أصحاب العقار المنزوع للمنفعة العامة فقد ألزم الجهة صاحبة المشروع بتشكيل لجنة لتقدير التعويض وأعطى أصحاب الشأن الحق في التظلم من جميع القرارات الصادرة اللجان والأجهزة الإدارية التي تتخذ وفقا لنظام نزع الملكية للمصلحة العامة وذلك كما جاء في المادتين الآتيتين :

المادة ( 7 ) : تؤلف الجهة صاحبة المشروع لجنة لتقدير تعويض العقارات المقرر نزع ملكيتها أو المتضررة من المشروع .

والمادة ( 24 ) : يجوز لأصحاب الشأن التظلم أمام ديوان المظالم من جميع قرارات اللجان والأجهزة الإدارية التي تتخذ وفقاً لهذا النظام , خلال ستين يوماً من تاريخ إبلاغهم بالقرار .

رابعاً : نص النظام على الحق في  التعويض كما جاء في النظام ” في كل الحالات ” وجعل ذلك من اختصاص اللجنة المشار إليها في النظام ولم يشترط استلام التعويض أو عدمه كشرط لإقامة الدعوى , وهو ما أخذ به قضاء الديوان وصدرت به أحكام قضائية سابقة .

خامساً : وحماية لحق صاحب العقار المنظور وتقديرا لأحقيته في متابعة إجراءات نزع عقاره أوجب  النظام على اللجنة دخول العقار  بحضور المالك أو الشاغل وذلك أثناء عملها بالوقوف على العقار  كما أوجب توقيعه على المحضر المعد بنتيجة الوقوف على العقار , وذلك كما بالمادة ( 6 / 3 ) 3 – تكون الجهة صاحبة المشروع لجنة تشترك فيها الإمارة والبلدية المختصة ، وتكون مهمتها دخول العقارات الواقعة في حدود مخطط المشروع بحضور المالكين والشاغلين أو أحدهما حسب الأحوال أو من يمثلهم ، وتحرير محضر بذلك تبين فيه نوع العقار ووصفه الإجمالي ومشتملاته من المباني والأسوار والأشجار والمزروعات والآبار والسدود والعقوم وغير ذلك مما يمكن أن يكون له أثر في التعويض ، واسم المالك والشاغل للعقار وأصحاب الحقوق عليه مما يقدم للجنة من صكوك ومستندات ، مع توضيح ذلك بالرسوم والمخططات عند الحاجة ، ويوقع هذا المحضر من قبل أعضاء اللجنة وأصحاب الشأن من المالكين والشاغلين أو من يمثلهم . فإن امتنع أي من الأعضاء أو أصحاب الشأن عن التوقيع أثبت ذلك في المحضر مع بيان السبب ، ولا يمنع التوقيع من تصحيح الخطاء إذا ثبت ، كما تثبت الاعتراضات أن وجدت . وعلى اللجنة أن تنهي عملها خلال ستين يوماً من تاريخ قرار الموافقة بالبدء في إجراءات نزع الملكية .

وكذلك المادة ( 9/2 ) 2- يجب على اللجنة دخول العقارات في سبيل تنفيذ مهامها بحضور المالكين والشاغلين أو أحدهما حسب الأحوال أو من يمثلهم ، وعلى هؤلاء تمكين اللجنة من القيام بالأعمال التي يتطلبها إنجاز مهامها .

إعداد: إدارة موقع المستشار القانوني : عبد المنعم محمد يسري

السعودية: 0546985353 / مصر: 00201061348296